Библиотека Mosbiblio

Ирина Трущ. Кредиты и вклады, которые вас разоряют

 

 

Введение

История появления такого понятия, как кредит, связана прежде всего с возникновением банков. По некоторым данным, первый частный банк в России был учрежден только в 1864 г. Это подтверждает и Ричард Пайнс, профессор русской истории Гарвардского университета: «...первые успешные коммерческие банки были основаны в России лишь в 1860-х гг., а до этого страна была вынуждена обходиться двумя банками, принадлежавшими государству. Капитализм без кредита есть логическая несообразность».

Советские авторы экономической литературы были не вполне согласны с этим утверждением и указывали на наличие в то время в России не только казенных, но и частных банков. В то же время государство в эти годы занимало господствующие позиции в экономической жизни страны.

Первыми российскими государственными банками, о которых говорил Ричард Пайнс, являются Дворянский и Купеческий банки. К концу XVIII в. их преобразовали соответственно в Государственный заемный и Государственный коммерческий банки.

Основной задачей Заемного банка было предоставление помещикам ссуд под залог имений и крепостных. Коммерческий банк больше занимался развитием торговли и промышленности страны.

В 50-х гг. XIX в. в экономической жизни России произошел серьезный кризис. Общий объем ссуд, выдаваемых помещикам, не превышал 25 млн рублей, в то время как сумма вкладов в Коммерческий банк равнялась около 200 млн. Богатые помещики с осторожностью занимали деньги у государства, предпочитая обходиться собственными средствами. Коммерческий банк, не имея возможности выгодно разместить полученные средства, перевел их в Заемный, где эти деньги стали выдавать помещикам в качестве ссуд под залог имений.

В то время уже остро стоял вопрос о ликвидации крепостного права в России. Помещики, пытаясь как-то поправить дела, закладывали и перезакладывали имения, что так и не помогло им поправить свое материальное положение и вернуть многочисленные долги.

В связи со сложившейся ситуацией оба государственных банка пришлось закрыть, что привело к тому, что вся государственная банковская система обанкротилась.

В 1860 г. после проведения многочисленных государственных реформ был учрежден единый Государственный банк. До конца XIX в. он не имел права самостоятельно проводить денежную эмиссию. Выпуск банкнот мог проводиться только после соответствующего приказа правительства.

В 90-х гг. ХIX в. финансовая ситуация в России стабилизировалась и в Государственном банке были накоплены большие запасы золота. В связи с этим в 1897 г. в стране произошла очередная финансовая реформа, итогом которой было введение золотого монометаллизма. В результате этого золото стало основой денежного обращения. Во многих странах к тому времени также был золотой монометаллизм, поэтому введение его в России существенно облегчило внешнюю торговлю и стабилизировало внешнеэкономическую позицию России.

С тех пор Государственный банк получил право самостоятельно проводить денежную эмиссию, но с некоторым ограничением: количество бумажных денег могло превышать золотой запас страны не более чем в 2 раза. Но это ограничение оказалось лишним, так как выпуск бумажных денег не только не превышал, но и не достигал установленного предела. Благодаря этому российский конвертируемый рубль в то время являлся одной из самых устойчивых мировых валют.

В конце XVIII в. в России появился частный банкирский промысел. Наиболее известными тогда были банкирские дома Рафаловича, Родоканаки и Ефрусси в Одессе. Их годовой оборот подчас составлял несколько десятков миллионов рублей. У большинства частных банков были отделения за границей, многие поддерживали финансовые отношения с банками Лондона и Парижа.

В начале XIX в. в Москве был учрежден банкирский дом «Юнкер и К°», который вначале больше занимался продажей товаров и только через некоторое время перешел к регулярным банковским операциям.

В то время многие банкирские дома являлись предприятиями широкого профиля и не только занимались банковским делом, но и успешно совмещали финансовую деятельность с торговой и промышленной.

В XIX в. деятельность частных банков строго контролировалась государством, наряду с этим не существовало законов о банкирских домах. Из-за этого выгоднее было открывать именно последние. В то время в России их было очень много.

Финансовые дела царской семьи вели придворные банкиры, которые имели в связи с этим огромное количество различных привилегий. Интересно было то, что государственные банки, обслуживавшие в то время императорский двор, не имели права вести дела царской семьи, хозяйство которой было четко отделено от государственного.

При Екатерине II первым придворным банкиром был голландец Фредерике, а последним – барон Штиглиц из Германии. Штиглиц занимался иностранными займами и сотрудничал с банками Лондона, Амстердама и Парижа, он также являлся председателем Петербургского биржевого комитета и одним из учредителей Главного общества российских железных дорог. Один из авторов «Вестника промышленности» писал о нем: «Имя его пользуется такой же всемирной известностью, как имя Ротшильда». Впоследствии Штиглиц стал первым управляющим Государственного банка.

Первый акционерный коммерческий банк был учрежден только после отмены крепостного права, в 1864 г. Через 10 лет в России было уже около 40 коммерческих акционерных банков. Деятельность таких банков строго контролировалась государством, открытие нового коммерческого банка возможно было также только по особому разрешению.

В 90-х гг. ХIХ в. начался процесс акционирования промышленности, в результате чего активизировалась и деятельность акционерных банков.

В то время промышленникам было запрещено самостоятельно учреждать акционерные общества, поэтому в качестве учредителя выступал банк, получая за это определенный процент от сделки.

Постепенно капиталы банков и промышленности стали сливаться, в то время как раньше промышленники только делали вклады в банки и брали у них ссуды. Частные предприниматели постепенно отходили от дел, практически всеми финансовыми делами занимались акционерные общества и акционерные банки. Россия вступила в новый период предпринимательства.

Деятельность банкирских домов продолжалась вплоть до конца XIX в., их работа не так контролировалась государством, как работа акционерных банков, и они продолжали играть не менее активную роль в финансовой жизни страны. Государство было недовольно подобным положением дел и, пытаясь снизить влияние банкирских домов, обвиняло их во всех финансовых аферах и скандалах того времени.

Существовали сведения, что вклады в банкирские дома в большинстве случаев были в 10–15 раз больше их собственных капиталов, нередко основные капиталы вообще отсутствовали. Министр финансов Вышнеградский считал учредителей банкирских домов мошенниками и обвинял их в «самой бессовестной эксплуатации незнакомых с кредитными операциями людей». Тем не менее существенного успеха его попытка подчинить банкирские дома государственному контролю все-таки не имела. Получилось это только в конце XIX в. у его преемника Витте.

Наиболее известные банкирские дома того времени принадлежали Гинцбургу и Лазарю Полякову.

Открытию банкирского дома Гинцбурга способствовало его неожиданное обогащение на питейных откупах, которое произошло в 1850-х гг. Существуют сведения, что Гинцбурги снабжали водкой защитников Севастополя во время его осады. За это они и получили звание потомственных почетных граждан.

Гинцбург к 1859 г. имел банкирский дом в Петербурге и открыл его отделение в Париже. Через несколько лет он получил баронский титул от одного из немецких герцогов. Заграничную финансовую деятельность дома существенно облегчал тот факт, что в Европе у владельца были родственники (девушки из рода Гинцбургов вышли замуж: первая за Ротшильда, вторая – за банкира Варбурга, а третья – за родственника министра финансов Франции).

Кроме финансовых дел, банкирскому дому Гинцбургов принадлежали также сахарные заводы и крупные земельные владения в Киевской и Подольской губерниях. Помимо всего прочего, этот банкирский дом занимался и учредительством. Представители семейства Гинцбургов были главными учредителями нескольких крупных акционерных банков: Одесского учетного, Киевского коммерческого, Харьковского земельного и т. д. Влияние Гинцбургов на экономику страны возросло в 70–80-е гг. XIX в. Затем дела банка ухудшились и в начале 1890-х гг. этот банкирский дом, расплатившись с долгами, прекратил свое существование.

Тем не менее еще несколько лет Гинцбурги сохраняли некоторое влияние среди золотопромышленников. В 1870-х гг. они купили Ленское золотопромышленное товарищество, к которому сумели присоединить некоторые другие компании по добыче золота в Миасских и Березовских приисках на Алтае и Урале, а также в Восточной Сибири. Закрыв банкирский дом, Гинцбурги были вынуждены продать прииски англичанам. После этого Ленское товарищество стало называться обществом «Лена-Гольд-фильс».

Второй банкирский дом, который имел огромное влияние на финансовую жизнь страны в то время, – банкирский дом Лазаря Полякова. Владельцами его были братья, которые до открытия дома занимались обычной предпринимательской деятельностью.

Оба старших брата Лазаря, Самуил и Яков, обладали хорошими предпринимательскими способностями и каждый из них внес существенный вклад в экономическую жизнь России того времени. Один из братьев, Самуил Поляков, стал железнодорожным магнатом, другой, Яков Поляков, – главой торгового дома.

В конце XIX в. в России была широко распространена железнодорожная спекуляция. Государство обеспечивало железнодорожников льготами на строительство дорог. Стремясь получить с государства как можно больше денег, железнодорожники до предела увеличивали строительные сметы. По словам одного известного человека, жившего в то время, «в карман входило около 50 тыс. с версты».

Князь Мещерский также обвинял железнодорожников: «Никто не мог понять, почему такие люди, как Мекк, Дервиз, Губонин, Башмаков и прочие, которые не имели, во-первых, ни гроша денег, а, во-вторых, никаких инженерных познаний, в два-три года делались миллионщиками».

В число таких железнодорожников входил тогда и Самуил Поляков. В начале своей деятельности он был обычным мелким подрядчиком. Налаживая связи с нужными людьми, Самуил Поляков начал уверенно продвигаться вперед. Он сумел заключить выгодные сделки и получить кредиты на строительство дорог. Например, для строительства Харьковско-Азовской железной дороги он получил кредит в 9 млн рублей, а военной Бендеро-Галицкой – 5,5 млн рублей. К началу 1870-х гг. Самуил Поляков владел несколькими частными железными дорогами (Воронежско-Ростовской, Курско-Азовской и др.).

К 1880-м гг. у С. Полякова было много долгов и он, желая выбраться из них, предложил государству выкупить в казну все частные железные дороги, так как в этом случае они оценивались бы в несколько раз дороже настоящей стоимости. Предложение вызвало массовое негодование. В начале 1890-х гг. проект утвердили и железные дороги перешли в государственную казну.

Второй брат, Яков Поляков, открыл в 1870 г. в Таганроге собственный торговый дом. По сложившейся уже традиции этот торговый дом, как и все остальные, был многоотраслевым. Основным делом его была торговля с Ираном. Через некоторое время Яков Поляков стал иранским консулом, а затем шах пожаловал ему титул барона.

Торговый дом Полякова положил начало Азовскому пароходству. Помимо этого, Яков Поляков занимался добычей угля и содержал богатое имение около Таганрога. В его распоряжении было более 2 тыс. рабочих.

Также Яков Поляков занимался учредительством банков. Он открыл Петербургско-Азовский коммерческий, Донской земельный, Минский коммерческий и Азовско-Донской банки. Азовско-Донской банк впоследствии стал самым крупным акционерным банком России. В 1890-е гг. дело Якова Полякова распалось, а еще через несколько лет, к началу русско-японской войны, Яков Поляков становится малозначимой фигурой в экономической жизни России.

Лазарь Поляков начинал свою финансовую карьеру вместе с братом, занимаясь строительством железных дорог. В 1873 г. он уже открыл собственный банкирский дом в Москве.

Через некоторое время дела Лазаря Полякова пошли в гору и он стал председателем совета Петербургско-Московского, а впоследствии и Московского международного банка. Кроме того, он являлся учредителем еще нескольких московских банков, а также возглавлял Московское лесопромышленное товарищество, Московское товарищество резиновой мануфактуры и другие промышленные фирмы.

Финансовый кризис 1900–1903 гг. послужил началом банкротства Московского международного банка и Лесопромышленного товарищества, а затем и других компаний Лазаря Полякова.

Банкирский дом Полякова погряз в долгах, которые на то время составляли более 53,5 млн рублей, в то время как балансовая стоимость, по оценке ревизоров, составляла около 38 млн рублей. Для решения этого вопроса было созвано экстренное заседание Комитета финансов, в котором принимали участие министры внутренних дел и юстиции. Неожиданно Николай II выступил против Поляковых, приказав «освободить Москву от еврейского гнезда». Ликвидация банкирского дома Полякова продолжалась вплоть до 1917 г.

К началу ХХ в. семейные банкирские и торговые дома постепенно прекратили свое существование. Вместо частных предпринимательских компаний широко стали развиваться акционерные общества.

Министр финансов Бунге, пытаясь провести социально-экономические реформы, предложил ввести рабочее законодательство. Буржуазия восприняла это предложение в штыки, а так как ее влияние на правительство было достаточно мощным, министру пришлось подать в отставку.

В 1870 г. в Петербурге по требованию правительства был созван Первый торгово-промышленный съезд. Его целью было установление более тесных связей с буржуазией на взаимовыгодных условиях.

Председателем съезда был родственник императора герцог Лейхтенбергский. Идею мало кто поддержал и, по мнению одного из присутствующих, «наиболее безучастны остались сами фабриканты и заводчики. Они, к общему нашему удивлению и сожалению, блистали своим отсутствием».

Буржуазия категорически отказалась сотрудничать, предпочитая контактировать непосредственно с чиновниками Министерства финансов, а не с чуждым ей бюрократическим аппаратом государства.

Такое положение дел сохранилось довольно продолжительное время. Только через несколько десятилетий финансовая жизнь России вновь начала изменяться в лучшую сторону.

В ХХ в. были приняты законопроекты, направленные на защиту участников ипотечных сделок: «О бюро кредитных историй», «О строительных сберегательных кассах», «О защите прав и законных интересов граждан и их объединений, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья».

Время от времени пересматриваются некоторые положения Жилищного кодекса РФ. Это приводит к укреплению уже сложившихся рыночных отношений и установлению новых законных путей к приобретению жилья.

1. Ипотека

 

Словом «ипотека» (hypotheca) называют одну из разновидностей имущественного залога.

Термин «ипотека» впервые ввел греческий архонт Солон в VI в. до н. э. Как и сейчас, под этим словом подразумевалась определенная ответственность должника перед кредитором, при этом залогом служили земельные владения.

 

Ипотекой назывался специальный столб, который ставился на границе земельной территории заемщика, на нем отмечали поступающие долги собственника земли. Через некоторое время столбы заменили ипотечными книгами, в которых также содержались похожие сведения.

В Германии большинство ипотечных программ рассчитано на срок до 12 лет, при этом процентные ставки составляют 5–6% годовых.

Сейчас термин «ипотека» подразумевает приобретение в собственность жилья или улучшение жилищных условий посредством увеличения его площади. Доступность жилья в некоторой степени отражает уровень развития государства, которое должно обеспечить всех граждан страны приемлемыми условиями существования. Именно с этой целью и были созданы ипотечные программы, которых к сегодняшнему дню существует довольно много.

В США были созданы специальные организации: Корпорация жилищного кредитования, Федеральная национальная ипотечная ассоциация и Правительственная национальная ипотечная ассоциация. Они занимаются организацией вторичного ипотечного рынка, скупая ипотечные кредиты и выпуская ценные бумаги.

На первый взгляд ипотечные программы содержат только плюсы. Действительно, кредит на необходимую сумму, который можно взять на срок около 25 лет, выглядит очень заманчиво. Кроме того, квартира переходит в собственность человека, взявшего ипотеку, сразу же после ее приобретения.

Не задумываясь о последствиях, не рассчитав ежемесячную сумму, которую придется выплачивать банку, не предусмотрев многих важных моментов, большинство людей опрометчиво подписывает ипотечный договор. Уже через несколько месяцев многие из них начинают об этом жалеть. Чтобы этого не случилось, прежде чем взять кредит, необходимо все тщательно взвесить, рассмотреть все положительные и отрицательные стороны, рассчитать ежемесячную и общую суммы долга и т. д.

Сущность ипотеки

Ипотечный рынок как отдельную экономическую категорию формируют операции по ипотечному кредитованию. От других кредитных рынков ипотечный изначально отличается:

? сроком выдаваемых кредитов (ипотечные кредиты долгосрочные, обычно выдаются на срок от 10 до 30 лет, это зависит прежде всего от ипотечной программы, по которой выдан кредит, и от региона);

? процентной ставкой (по сравнению с другими кредитами процентная ставка по ипотеке более низкая);

? обеспечением кредита недвижимым имуществом (на кредитные средства приобретается жилье);

? государственным регулированием (государство осуществляет контроль за банковскими операциями, а также поддержку кредитных организаций и самих заемщиков);

? надежностью ипотечных ценных бумаг.

Объект и субъект ипотечного кредитования

Ипотека предполагает, что приобретаемая недвижимость будет находиться в залоге на весь срок погашения кредита. Существуют некоторые условия, по которым недвижимость может выступать как предмет залога в ипотечном кредитовании.

Объектом ипотеки являются:

? жилые дома, квартиры и отдельные изолированные комнаты (коммунальные квартиры не могут быть объектом ипотеки);

? любой земельный участок, кроме указанных в ст. 63 ФЗ «Об ипотеке»;

? предприятия и здания, используемые в предпринимательской деятельности;

? строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома);

? морские и воздушные суда.

Вот что говорит заместитель директора по продажам одной страховой компании об ипотечных кредитах: «За последний год в связи с повышением цен на квартиры суммы ипотечных кредитов заметно выросли. Так, если весной прошлого года средняя величина займа составляла 600–700 тыс. рублей, то с середины лета она достигла отметки 1,5–2 млн. А осенью суммы кредитов превысили и эти значения. Соответственно, увеличились и расходы заемщиков на комплексное ипотечное страхование...».

Предмет залога должен отвечать следующим условиям:

? быть подключен к системе отопления, при этом подача тепла должна поступать на всю жилую площадь;

? иметь отдельную кухню и санузел;

? иметь исправное сантехническое оборудование, окна, двери, а для последних этажей еще и крышу;

? иметь горячее и холодное водоснабжение как в ванной комнате, так и на кухне.

К зданию, в котором находится предмет залога, также предъявляются определенные требования. Прежде всего оно не должно находиться в аварийном состоянии или нуждаться в капитальном ремонте. Фундамент здания обязательно должен быть кирпичным, цементным или каменным, а перекрытия – металлическими или железобетонными.

На рынке ипотечных кредитов одну из основных ролей играют также субъекты ипотеки. Существует 4 основных субъекта ипотеки: кредитор, заемщик (созаемщик), инвестор и правительство.

Второстепенные роли принадлежат другим участникам ипотеки – поручителям, риелторам, продавцам жилья, страховым компаниям, оценщикам, операторам вторичного рынка ипотечных кредитов, органам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и т. д.

Каждый из субъектов ипотечного кредитования выполняет определенные функции.

Кредитор

В роли кредитора выступают банки и другие кредитные организации, имеющие законное право предоставлять заемщикам ипотечные кредиты.

Помимо процентных ставок на ипотечный кредит, предлагаемых банком, существует немало дополнительных расходов, о которых впоследствии узнает заемщик.

Кредитор должен выполнить следующие функции:

? в установленный срок предоставить ипотечный кредит на основе установления кредито– и платежеспособности заемщика (определяется в зависимости от условий и требований кредитования);

? обслуживать предоставленные ипотечные кредиты;

? оформить кредитный договор и договор об ипотеке.

 

Оформив договор об ипотеке, кредитор с этого момента становится залогодержателем. Это дает ему возможность предъявить денежные требования к должнику в случае невыполнения им обязательств по кредитному договору. Компенсация предоставляется из стоимости заложенного недвижимого имущества. Также кредитор в этом случае имеет преимущество по сравнению с другими кредиторами залогодателя.

Заемщик

В роли заемщика может выступать любое физическое лицо, являющееся гражданином Российской Федерации. Заемщик должен заключить договор с банком или другими кредитными организациями или договор займа с некредитными организациями (юридическими лицами). В договоре обязательно должно быть условие, что денежные средства, полученные в виде кредита, пойдут на приобретение недвижимого имущества. В качестве обеспечения выполнения обязательств по договору служит залог приобретаемого жилья.

Созаемщик

Иногда возникает ситуация, что заемщику, в силу некоторых причин, не хватает суммы кредита, которую может предоставить ему банк. Лучшим выходом в этом случае будет привлечение созаемщиков.

Созаемщик – это человек, чьи доходы также будут учитываться банком при расчете окончательного размера выдаваемого ипотечного кредита.

В большинстве банков существуют особые правила, которыми должен руководствоваться заемщик при выборе созаемщиков. Например, созаемщиком может стать только супруг заемщика или его близкий родственник. В некоторых банках разрешено выбирать в качестве созаемщика любого человека без ограничений. Количество созаемщиков также определяется каждым банком по собственной инициативе. Редко какой банк разрешает выбирать в качестве созаемщиков более 4–5 человек.

Порядок учета доходов созаемщиков у каждого банка свой и зависит от количества созаемщиков, степени их родства, соотношения всех доходов и т. д. Это важно для расчета максимальной суммы ипотечного кредита.

По мнению сотрудника одного крупного банка, при ипотеке загородного жилья «структура платежей такая же (те же виды платежей – страхование объекта, его оценка, плата за рассмотрение заявки и выдачу кредита и т. п.). Но цены в среднем больше в два и более раза».

В любом случае созаемщики также берут на себя ответственность по своевременному погашению кредита наравне с заемщиком. Но мера ответственности каждого из них может быть разной, это должно быть учтено в ипотечном договоре. Например, заемщик и созаемщик должны в равной степени отвечать за погашение кредита, созаемщик обязан выплачивать кредит, только если заемщик перестал это делать и т. д.

По законодательству РФ супруг (супруга) заемщика автоматически становится созаемщиком по ипотечному кредиту. Избежать такой ответственности можно, но в этом случае необходимо будет составить брачный контракт с соответствующими условиями.

Чтобы оформить ипотеку, созаемщику необходимо предоставить банку-кредитору те же документы, что и заемщику.

Инвестор

В роли инвестора могут выступать физические и юридические лица, которые владеют ценными бумагами, обеспеченными ипотечными кредитами и эмитируемыми кредиторами.

Большинство банков настроено против того, чтобы ипотечная квартира сдавалась в аренду. Один из сотрудников банка, предоставляющего ипотечный кредит, говорит об аренде такой квартиры следующее: «Мы против сдачи в аренду квартиры, которая является залогом по ипотеке с целью погашения платежей по кредиту. Ипотечный кредит дается на неотложные нужды. Важно, чтоб заемщик брал жилье для проживания и имел подтвержденный доход и стабильную работу, что обуславливает низкие ставки по кредиту. Ставки по кредиту на предпринимательские цели оцениваются по-другому и гораздо выше».

Инвесторами могут быть инвестиционные банки, пенсионные и паевые инвестиционные фонды, страховые компании и т. д.

Правительство

Как уже было сказано, функцией правительства является контроль за всем процессом ипотечного кредитования. Также оно занимается формированием правовой базы для более надежного функционирования системы кредитования.

Правительство должно обеспечить социальную защиту заемщика и кредитора.

Проведение налоговой политики также входит в функции правительства по отношению к другим субъектам ипотеки.

Поручитель

Поручитель – человек, берущий на себя обязательства заемщика ипотечного кредита перед ипотечным банком в том случае, если заемщик не сможет или откажется их соблюдать.

В последнее время банки стали реже требовать от заемщика наличия одного или нескольких поручителей. Немалую роль в этом сыграла и конкуренция между ними. Обычно от того, есть ли у заемщика поручитель, зависит процент ипотечного кредита. Как правило, при наличии поручителей он немного ниже. Поручителем может быть любой человек, а также юридическая организация. Это могут быть родственники или друзья заемщика, его организация-работодатель и т. д. Если заемщик не может самостоятельно погашать кредит, поручитель обязан полностью возместить банку остаток суммы, а также все проценты по ней. Также поручитель должен компенсировать расходы банка по перераспределению долга (судебные издержки, оформление необходимых документов и т. д.).

Ипотека загородного дома немного сложнее ипотеки обычной квартиры, так как возникает огромное количество дополнительных рисков. Например, приобретая загородный дом, человек, кроме него, приобретает еще и землю.

В результате все права банка-кредитора переходят после выплаты кредита к поручителю, который впоследствии вправе требовать от заемщика возмещения своих расходов в судебном порядке.

Оформление ипотеки

В России ипотечный кредит чаще всего используют для решения жилищных проблем. Самый распространенный вариант – это покупка квартиры в кредит.

Как уже было сказано, одной из функций банков является выдача ипотечных кредитов. При этом каждый банк самостоятельно определяет условия кредитования (естественно, не выходя за рамки требований государства).

Оформление ипотечного кредита – сложная процедура, состоящая из нескольких этапов. На первом этапе заемщику необходимо собрать требуемые документы, а затем пройти кредитную комиссию банка. После этого начинается второй этап, который включает в себя поиск подходящего жилья, его последующую оценку и необходимые виды страхования. На третьем этапе заключается непосредственно договор ипотеки. После получения ипотечного кредита и покупки недвижимости наступает заключительный этап, который заканчивается одновременно с погашением кредита.

В оформлении ипотечного кредита выделяют следующие этапы:

? предварительный анализ ситуации и консультация со специалистом компании о будущей сделке;

? подача заявления в банк или рассмотрение возможности получения запрашиваемого кредита;

? подписание договора;

? сбор необходимых для банка документов;

? подача документов в банк, рассмотрение банком кредитной заявки;

? решение банка о выдаче ипотечного кредита;

? выбор и проверка недвижимости, сбор документов (на это может уйти 1–3 мес);

? оценка недвижимости независимым оценщиком или банковским служащим;

? согласование недвижимости и документов на нее с банком и страховой компанией;

? оформление договора страхования;

? оформление кредитного договора между заемщиком и банком-кредитором;

? оформление депозитной ячейки;

? оформление договора купли-продажи;

? государственная регистрация ипотечной сделки;

? заключительные расчеты между сторонами, оформление передаточного акта.

«В сфере ипотечного страхования в последнее время заметно обострилась конкуренция. Но к снижению тарифов в целом по рынку это, скорее всего, не приведет. На сегодняшний день они и так минимальны. Установление же неоправданно низких цен – это плохой метод конкурентной борьбы, увеличивающий риски как для самой страховой компании, так и для ее клиентов. Неслучайно крупные участники рынка стремятся привлечь потребителей не дешевизной услуг, а высоким качеством сервиса. В частности, они ускоряют сроки оформления документов до 1–2 дней, делают оптимальными условия медицинского осмотра заемщика» (из беседы с Ю. Кузнецовой, главным экспертом отдела ипотечного страхования компании «АльфаСтрахование»).

Для оформления ипотечного кредита понадобятся следующие документы:

? копия паспорта заемщика (поручителя) созаемщика (все страницы, включая пустые);

? копия свидетельства о временной регистрации по месту пребывания заемщика (созаемщика, поручителя) (при наличии);

? копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации заемщика (созаемщика, поручителя);

? копия документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты и т. д.);

? копия свидетельства о браке и (или) копия свидетельства о расторжении брака;

? копия свидетельства о рождении детей (либо копии паспортов детей заемщика (созаемщика, поручителя);

? военный билет и (или) водительское удостоверение заемщика (созаемщика, поручителя);

? копия трудовой книжки заемщика (созаемщика, поручителя), заверенная печатью компании-работодателя на каждой странице копии;

? справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего календарного года (выдается бухгалтерией работодателя по форме № 2-НДФЛ, утвержденной приказом МНС РФ), а также копия трудового контракта (при наличии);

? справка из БТИ и регистрационной палаты о наличии (отсутствии) частной собственности.

Условия кредитования

Условия ипотечного кредита характеризуются следующими необходимыми условиями: срок кредитования и процентная ставка.

Сумма кредита является определенным процентом от стоимости приобретаемой недвижимости. Оставшаяся часть суммы составляет первоначальный взнос. На момент получения ипотечного кредита эта часть стоимости жилья уже должна быть на руках у заемщика. Только в этом случае выдается ипотечный кредит.

Особое внимание стоит обратить на порядок расчета платежей, от чего и будет зависеть окончательная сумма долга заемщика банку.

Отдавать долг можно как в национальной, так и в иностранной валюте. Обычно это оговаривается в отдельном пункте ипотечного договора. Какую валюту предпочесть, решает каждый заемщик индивидуально.

Ипотеку можно взять как на одного, так и на несколько человек. В этом случае они будут являться по отношению друг к другу созаемщиками. Большинство банков может увеличить сумму кредита, если его берут несколько созаемщиков.

Из беседы с президентом группы компаний «Лаурел», вице-президентом Международной академии ипотеки и недвижимости Ириной Радченко: «Число сделок, в которых используется ипотека, растет, но все еще остается очень небольшим. Ипотека как фактор развития рынка жилой недвижимости пока не сказала своего слова. Только 2 потенциальных заемщика из 100 позвонивших в банк доходят до сделки. Согласно официальной статистике, на вторичном рынке ипотека используется в 5–7% сделок».

Как уже было сказано, ипотечный кредит, помимо основных затрат (процентная ставка), связан с дополнительными расходами.

Общая величина таких затрат может составлять около 10% от первоначального взноса.

Дополнительные расходы осуществляются в самом начале ипотечной сделки, поэтому заемщику необходимо это учитывать, так как первоначальный взнос в связи с этим несколько уменьшится.

Большинство банков, прежде чем выдать ипотечный кредит, требует от заемщика подтверждения его доходов. У каждого банка свои собственные требования к перечню доходов и форме их подтверждения.

Для некоторых банков важен трудовой стаж заемщика. Также значение имеет и наличие у него одного или нескольких поручителей. Особые требования банки предъявляют и к ипотечному жилью, которое будет приобретено на предоставленные ими средства.

Несмотря на то что ипотечная квартира находится под залогом, с ней можно совершать некоторые сделки. По мнению Владимира Лопатина, президента Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров: «Продать квартиру, находящуюся в залоге у банка, разумеется, можно. Иначе что с нею делать, если по кредиту платить уже не можешь, а судиться с банком не хочется? Или, например, квартира уже разонравилась, и хочется купить что-то получше».

В момент оформления сделки купли-продажи к заемщику переходит право собственности на ипотечное жилье. Но в некоторых случаях существуют определенные ограничения на это право. Это обязательно указывается в ипотечном договоре.

Для ипотеки для молодой семьи существуют свои условия кредитования.

Также на возможность ипотечного кредитования накладывают определенные ограничения наличие несовершеннолетних детей, чьи интересы должны учитываться во время сделки.

Определенные преимущества в вопросе получения ипотечного кредита имеет человек, который уже неоднократно брал другие кредиты и вовремя их погашал.

И наоборот, если человек еще не расплатился с предыдущим кредитом или задерживал ежемесячные выплаты, это уменьшает его шансы. В этом случае ему могут вообще отказать в предоставлении кредита либо не выдать слишком большую сумму.

Ипотечные ставки

В большинстве случаев при выборе ипотечной программы решающим фактором являются ипотечные ставки. В настоящее время ипотечные ставки составляют 10,5–18% по кредитам в рублях и 9–14% по кредитам в валюте. Такие высокие ипотечные ставки неизбежно приведут к довольно существенной переплате за приобретаемую недвижимость.

Конечная сумма, которую заемщик должен выплатить за квартиру, в несколько раз превышает реальную стоимость жилья. Особенно это заметно, если кредит берется на 15–25 лет.

Директор одного известного банка отмечает: «Хоть объект недвижимости и является собственностью заемщика, он остается в залоге у кредитора до полного погашения задолженности. Поэтому банк заинтересован в сохранности квартиры, сохранении ее стоимости на рынке. Если квартира планируется к сдаче, то необходимо учитывать риски, возникающие по вине арендаторов, что отражается на стоимости страховки».

Во всем мире, в том числе и в России, происходит постепенное снижение процентных ставок по ипотеке. Обычно это составляет 1,5–2% ежегодно.

Ипотечный процент не всегда четко установлен. В большинстве случаев банки утверждают его, исходя из нескольких условий. Решается это в каждом случае индивидуально.

При утверждении процента ипотеки банки обращают внимание на следующие факторы:

? объект кредитования (если приобретается частный дом, ипотечный процент обычно немного выше, чем в случае, когда покупается квартира);

? рынок недвижимости (процент зависит от того, на каком рынке приобретается недвижимость – первичном или вторичном.

 

В последнее время многие ненадежные фирмы так и не заканчивают строительство нового дома, из-за этого ипотечные проценты на приобретение строящегося жилья выше.

Во многих банках существуют ипотечные программы, по которым предусмотрено изменение ставки в течение всего срока кредитования. Например, в период строительства дома процентная ставка выше, а после его сдачи ставка снижается);

? срок кредитования (обычно, чем больше срок ипотеки, тем выше процентная ставка);

? форма подтверждения доходов (многие банки требуют от заемщика справки по форме 2-НДФЛ о подтверждении доходов, если такой справки не предоставлено, процентная ставка может повыситься на 1–2%);

? первоначальный взнос (обычно, если первоначальный взнос составляет менее 30% от стоимости жилья, ипотечный процент выше, с увеличением суммы первоначального взноса постепенно снижается процентная ставка).

 

Существуют следующие типы ипотечных ставок: фиксированные и плавающие ставки.

Фиксированные процентные ставки по ипотеке являются на сегодняшний день самыми распространенными. Их отличительной особенностью является то, что они не изменяются на протяжении всего срока кредитования, то есть ипотечный процент будет одинаковым как на первом, так и на последнем месяце выплаты кредита.

Плавающие ставки кредита постепенно также завоевывают популярность. Они выгодны лишь в том случае, если процентная ставка снижается. В противном случае заемщик вынужден будет еще больше переплатить за приобретаемое жилье.

Поэтому прогнозировать, выгодная ли будет плавающая ставка в долгосрочной перспективе, очень проблематично.

Многие банки придерживаются точки зрения, высказанной директором одного из банков: «При расчете максимальной суммы кредита рассматривается только доход заявителя на данный момент (его зарплата, доход от ведения бизнеса, другие виды законного постоянного заработка). Не учитывается доход, который клиент планирует получать в ближайшее время, в том числе и от аренды. Подобных сделок наш банк не проводит».

Плавающие ипотечные ставки зависят от усредненного значения процентной ставки межбанковского рынка.

Если кредит взят в иностранной валюте, плавающая процентная ставка напрямую зависит от Лондонской межбанковской биржи. В этом случае в договоре должно быть указано, например, 6% + LIBOR, 7% + LIBOR и т. д.

Заемщик в начале года узнает у банка новое значение плавающей процентной ставки и в течение последующих 12 мес выплачивает кредит именно по этому проценту, независимо от того, как в течение года изменяется ставка Лондонской межбанковской биржи. Естественно, через год процентная ставка вновь пересматривается.

Если кредит взят в рублях, процентная ставка по ипотеке зависит от Московского рынка межбанковских кредитов. В этом случае в договоре должно быть указано, например, MosPrime + 5%. Обычно это значение пересматривается каждые 3 мес.

Менее популярны ипотечные ставки, привязанные к ставке рефинансирования Центрального банка, к MIBOR (Московский аналог LIBOR) и т. д.

Во многих ипотечных программах предусмотрена также возможность перекредитования. Например, если ранее был взят кредит с высокой процентной ставкой, его можно погасить, взяв новый кредит с более низкой ставкой ипотеки.

Но это возможно лишь в том случае, если в ипотечном договоре есть пункт о досрочном погашении кредита. При этом обязательно нужно учитывать все расходы сопутствующие новому кредиту.

PR-директор ГК «Пересвет» Ирина Наумова считает: «В 2006 году произошел резкий скачок цен на жилье, и у банков началась острая нехватка клиентов, в результате появились программы с низкими процентными ставками и мягкими условиями получения кредита. Есть множество программ, которые фактически не требуют подтверждения доходов».

В каждом банке вопрос о погашении кредита решается самостоятельно. Это также должно быть указано в ипотечном договоре. Например, как будет осуществляться погашение кредита – наличными деньгами или безналично, в любой день месяца или в строго определенный и т. д.

Дополнительные расходы по ипотеке

Как уже было сказано, прежде чем подписать ипотечный договор, нелишним будет заранее рассчитать все дополнительные расходы, которые неизбежны при покупке квартиры в кредит. Большинство дополнительных платежей являются разовыми, то есть выплачиваются заемщиком один раз, обычно в начале сделки.

Некоторые, напротив, выплачиваются в течение всего срока погашения кредита. Обычно дополнительные платежи, которые вынужден будет заплатить заемщик, составляют около 1,5–8% от суммы ипотечного кредита. Эта величина устанавливается каждым банком индивидуально.

Заемщик оплачивает единовременно следующие платежи:

? рассмотрение кредитной заявки;

? оценка стоимости жилья;

? проверка объекта ипотеки;

? открытие ссудного счета;

? различные страховки;

? банковский сбор за выдачу кредита;

? сбор за обналичивание кредитных средств;

? нотариальное заверение договора ипотеки;

? услуги риелтора и ипотечного брокера;

? аренда банковской ячейки.

Рассмотрение кредитной заявки

Первый этап ипотечного жилищного кредитования начинается с предварительной оценки кредитоспособности заемщика. Для этого необходимо подать кредитную заявку в выбранный банк.

Александр Остроумов, директор петербургского филиала «Ренессанс Страхование» рассказал о возможности сдачи ипотечной квартиры в аренду: «В нашей компании при страховании квартиры – предмета залога по ипотеке, в случае ее сдачи внаем, никаких повышающих коэффициентов не применяется. В рамках такого договора застрахованы несущие конструкции (стены и перекрытия), страхование отделки необязательно... Насколько мне известно, некоторые страховые компании при сдаче квартиры внаем, повышают тариф до 50%».

Нелишним будет уточнить, сколько стоит рассмотрение заявки именно в этом банке. Некоторые банки делают это бесплатно, но большинство берет за эту услугу 1–3 тыс. рублей. Эта сумма не зависит от того, каким будет окончательное решение банка – предоставлять кредит этому заемщику или нет. Заплатить придется в любом случае.

Оценка ипотечного жилья

Обязательной процедурой является оценка выбранного для приобретения ипотечного жилья.

Именно исходя из оценочной стоимости недвижимости, многие банки определяют максимальный размер будущего кредита.

Оценочная стоимость жилья должна быть подтверждена соответствующим сертификатом.

Заемщик не имеет права выбирать оценщика, его назначает только банк. Обычно каждый банк постоянно сотрудничает с одними и теми же оценщиками, в которых полностью уверен. Услуги оценщика обойдутся заемщику в 3–10 тыс. рублей.

Проверка объекта ипотечного жилищного кредитования

В последнее время, особенно, если заемщик планирует приобрести квартиру в строящемся доме, банк предоставляет дополнительную услугу – проверку объекта ипотечного жилищного кредитования.

«Ипотека является перспективной темой, и с учетом роста в экономике и потребительского спроса она должна стать локомотивом всего жилищного строительства»

(из выступления М. М. Касьянова в ноябре 2003 г.).

За эту услугу также придется дополнительно заплатить. Сумма составляет 4,5–15 тыс. рублей либо рассчитывается в процентах от суммы ипотечного кредита.