Библиотека Mosbiblio

Предисловие

1 марта 2005 г. введен в действие новый Жилищный кодекс РФ. У многих он вызвал отрицательную реакцию. Действительно, отдельные положения этого закона значительно ограничивают права граждан по сравнению с теми правами, которыми они обладали в то время, когда действовали нормативно-правовые акты переходного периода, длившегося более десяти лет. Законодательная власть постепенно готовила нас к рыночным отношениям в жилищной сфере. Теперь подведен итог: права собственности превалируют, и государство переложило бремя решения жилищных проблем на граждан, оставив на своем попечении только малоимущих. Все это согласуется с политикой государства и Конституцией РФ, в которой эти принципы закреплены еще с 1993 г.

Книга поможет разобраться в применении закона при рассмотрении жилищных дел в гражданском судопроизводстве. К сожалению, еще отсутствует практика применения нового Жилищного кодекса РФ, поэтому не по всем спорам, возникающим из жилищных правоотношений, автор смог дать рекомендации. Надеюсь, в ближайшее время этот недостаток будет исправлен.

Автор комментирует не только практическое применение нового Жилищного кодекса, но и затрагивает другие нормативные акты, которыми регламентируются жилищные правоотношения.

Общей тематикой работы является исследование жилищных споров, наиболее часто рассматриваемых судебными инстанциями.

Сокращения и аббревиатуры

Конституция – Конституция Российской Федерации, принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.

ГК – Гражданский кодекс Российской Федерации: часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ; часть вторая от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ; часть третья от 26 ноября 2001 г. № 146-ФЗ.

ГПК – Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

ЖК – Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

ЖК РСФСР – Жилищный кодекс РСФСР, утвержден Верховным Советом РСФСР 24 июня 1983 г. Утратил силу с 1 марта 2005 г. согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ.

СК – Семейный кодекс Российской Федерации от 27 декабря 1995 г. № 223-ФЗ.

Закон о введении ЖК – Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Закон о долевом строительстве – Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Закон о защите прав потребителей – Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Закон о приватизации – Закон РСФСР от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».

абз. – абзац гл. – глава (-ы) кв. м – квадратный метр (-ы).

МРОТ – минимальный размер оплаты труда.

ООО – общество с ограниченной ответственностью п. – пункт (-ы).

ред. – редакция.

РСФСР – Российская Советская Федеративная Социалистическая Республика.

РФ – Российская Федерация.

см. – смотри.

СССР – Союз Советских Социалистических Республик.

ст. – статья (-и).

т. е. – то есть.

ч. – часть (-и).

1. О признании гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением

Законодательные основы

Жилищный кодекс РСФСР (извлечения).

Статья 53. Права и обязанности членов семьи нанимателя.

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, пользуются наравне с нанимателем всеми правами и несут все обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Совершеннолетние члены семьи несут солидарную с нанимателем имущественную ответственность по обязательствам, вытекающим из указанного договора.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и родители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство.

Если граждане, указанные в части второй настоящей статьи, перестали быть членами семьи нанимателя, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи.

Статья 54. Право нанимателя на вселение других граждан в занимаемое им жилое помещение.

Наниматель вправе вселить в занимаемое им жилое помещение своего супруга, детей, родителей, других родственников, нетрудоспособных иждивенцев и иных лиц, получив на это письменное согласие всех совершеннолетних членов своей семьи. На вселение к родителям их детей, не достигших совершеннолетия, не требуется согласия остальных членов семьи.

Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с правилами настоящей статьи, приобретают равное с нанимателем и остальными членами его семьи право пользования жилым помещением, если эти граждане являются или признаются членами его семьи (статья 53) и если при вселении между этими гражданами, нанимателем и проживающими с ним членами его семьи не было иного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Жилищный кодекс РФ (извлечения).

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 1, 2).

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи.

1. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя – других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласие остальных членов семьи нанимателя и согласие наймодателя.

2. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (извлечение).

Статья 5. К жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Как в суде признать гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением?

В судебной практике существует такое понятие искового требования, как признание гражданина неприобретшим права пользования жилым помещением.

Это требование основывается на ст. 53, 54 ЖК РСФСР и ст. 70 ЖК, согласно смыслу которых для приобретения гражданином права пользования жилым помещением по договору социального найма недостаточно регистрации по месту жительства или включения в договор социального найма жилого помещения, необходимо фактически вселиться в жилое помещение, проживать в нем совместно с нанимателем, вести с ним общее хозяйство и являться членом его семьи.

Следует различать, в каких случаях при обращении в суд действуют нормы ЖК РСФСР, а в каких – нормы ЖК. Если гражданин был зарегистрирован по месту жительства до 1 марта 2005 г., применяются положения ЖК РСФСР. Если гражданин по правилам ст. 69, 70 ЖК был включен в договор социального найма после 1 марта 2005 г., то соответственно применяется новый закон.

Признать члена семьи нанимателя неприобретшим права пользования жилым помещением на основании статей 53, 54 ЖК РСФСР можно в случаях, когда гражданин:

1) не вселялся в жилое помещение;

2) вселился с нарушением прав нанимателя и совершеннолетних членов семьи (т. е. кто-либо из них не давал письменного согласия на вселение);

3) вселился в жилое помещение не в качестве члена семьи нанимателя.

Признать гражданина, включенного в договор социального найма жилого помещения после 1 марта 2005 г., на основании ст. 69, 70 ЖК неприобретшим права пользования жилым помещением можно в случаях, когда он вселился без согласия в письменной форме нанимателя и (или) членов его семьи или когда он вселился не в качестве члена семьи нанимателя.

Содержание ст. 69, 70 ЖК не позволяет непосредственно применять их в случаях, когда гражданин, включенный в договор социального найма, не вселялся в жилое помещение. Между тем, если по ранее действующему законодательству «вселение» в жилое помещение юристы сделкой не признавали, то теперь есть все основания считать включение нового члена семьи в договор социального найма сделкой. Поэтому можно признать договор социального найма недействительным в части включения в него нового члена семьи. Если гражданин не вселялся в жилое помещение, включение его в договор социального найма является мнимой сделкой, поскольку сделка не повлекла возникновения прав и обязанностей. В данной ситуации применяется ст. 170 ГК (см. главу 10).

Для признания гражданина неприобретшим права пользования жильем по тем основаниям, что он не вселялся в жилое помещение, в суд необходимо представить доказательства того, что ответчик никогда в спорную квартиру для постоянного проживания не въезжал и в этом жилом помещении не проживал, вещей его в квартире (доме) нет, соседи никогда его не видели. Но если будет установлено, что ответчик не жил по спорному адресу по уважительным причинам, например ему препятствовали в пользовании квартирой, суд вряд ли признает иск обоснованным.

Исковое требование о признании неприобретшими права на жилое помещение можно предъявить лишь к гражданам, которые вселились после нанимателя, иными словами, такие лица не получили жилье по ордеру или по первоначальному договору социального найма одновременно с нанимателем. Если же не проживавший ни дня на спорной площади гражданин был включен в ордер (договор) на жилое помещение, предъявление к нему требования о признании неприобретшим права на жилое помещение чревато последствиями предъявления наймодателем иска о признании выданного ордера или заключенного договора социального найма недействительным с последующим выселением всех проживающих на меньшую площадь без учета ни дня не проживавшего гражданина, поскольку наниматель предоставил недостоверные сведения о численности своей семьи, проживающей вместе с ним.

Признание брака недействительным, в частности ввиду его фиктивности (п.1 ст. 27 СК), т. е. заключенного без намерения создать семью, является основанием для признания гражданина, вселившегося в жилое помещение в качестве супруга, неприобретшим права пользования жилым помещением. Если супруг, как установлено решением суда, таковым никогда не являлся, следовательно, он не являлся и членом семьи нанимателя, а потому не имел прав на вселение или включение в договор социального найма.

Для приобретения права пользования жилым помещением гражданин должен получить от всех проживающих в жилом помещении лиц согласие на вселение, такое согласие должно быть дано только в письменной форме. Устное разрешение нанимателя и членов его семьи, данное гражданину на проживание с ними в одном жилом помещении, не свидетельствует о приобретении таким лицом равных с нанимателем прав пользования жильем. Закон не устанавливает обязательного удостоверения письменного согласия на вселение, однако на практике такое согласие дается в заявлении о регистрации по месту жительства или по новому закону в заявлении о включении в договор социального найма, которое удостоверяет регистрирующий по месту жительства орган. Если в этих документах будут отсутствовать подписи кого-либо из проживающих в жилом помещении, гражданин является неприобретшим права пользования жилым помещением вне зависимости от того, соглашался ли устно этот наниматель или член семьи нанимателя на совместное проживание с вселившимся лицом.

Отсутствие письменного согласия (при формальном наличии подписей) нанимателя и (или) членов его семьи на вселение или на включение в договор социального найма нового члена семьи может быть подтверждено также почерковедческой экспертизой, установившей, что подписи не принадлежат указанным лицам.

По ЖК РСФСР, для вселения нового члена семьи нанимателя требовалось лишь согласие совершеннолетних лиц, проживающих в жилом помещении. Однако в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» было разъяснено, что на вселение новых членов семьи должно быть письменное согласие нанимателя, совершеннолетних членов семьи, а если интересы несовершеннолетних представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Гражданин, вселившийся при таком нарушении прав несовершеннолетних детей, не приобретает прав ни жилье.

В ЖК уже не содержится возрастного ограничения на дачу письменного согласия. Однако нет четкой формулировки о том, каким образом будет истребоваться у несовершеннолетних письменное согласие на вселение новых членов семьи. На сегодняшний день факт вселения с приобретением прав на жилье (регистрация по месту жительства) регистрирует паспортно-визовая служба, которая продолжает работать по старым правилам, не учитывающим, как и ранее, права несовершеннолетних. В связи с этим права детей определенно будут нарушаться. Отдельного внимания требуют случаи, когда по решению суда ребенок после расторжения брака остается на воспитании одного родителя, а зарегистрирован по месту жительства с другим родителем, который не исполняет своих родительских обязанностей надлежащим образом и содействует ухудшению жилищных условий ребенка.

Трудно с уверенностью ответить на вопрос о том, как будет развиваться практика защиты прав ребенка, родитель которого вселением в жилое помещение лица, не являющегося несовершеннолетнему близким родственником, ухудшил права ребенка. Между тем рекомендую родителю, на воспитании которого находится ребенок и не желающему допустить нарушения другим родителем прав их общего ребенка, заранее отправить уведомление в паспортно-визовую службу с ходатайством отказать в регистрации вновь прибывшему лицу.

Если вселение с приобретением прав на жилье уже произошло, родитель вправе обратиться в интересах ребенка в суд с иском о признании такого гражданина неприобретшим прав на жилье.

Несмотря на то что ст. 70 ЖК не содержит требования об обязательном согласии обоих родителей ребенка на вселение нового члена семьи, родитель, не зарегистрированный по месту жительства вместе с несовершеннолетним ребенком, может обосновать свое исковое требование о признании гражданина неприобретшим права на жилье ст. 17 Конституции, так как реализация права на жилье вселившегося гражданина нарушает жилищные права несовершеннолетнего ребенка, что Конституцией запрещено.

Примеры

...Суд рассмотрел исковое заявление о признании ответчицы неприобретшей права пользования жилым помещением, так как она длительное время в нем не проживает. Проверив материалы дела, выслушав объяснения истцов, показания свидетелей, суд посчитал иск подлежащим удовлетворению. Как следовало из объяснений истцов и показаний свидетелей, ответчица была прописана в жилом помещении без цели ее проживания в нем, поскольку в тот момент она закончила вуз и могла быть распределена в другой город. Сама она иногородняя, находилась в квартире очень короткое время, квартплату не платила, никаких вещей не приобретала, с 1991 г. в квартире не появлялась, место ее нахождения неизвестно, о чем свидетельствует справка из отделения милиции. При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что ответчица в установленном законом порядке не приобрела право на спорную жилую площадь и подлежит выселению.

...В суд было подано исковое заявление, в котором истец просил признать несовершеннолетнего Р. неприобретшим права пользования жилым помещением, так как он длительное время в нем не проживает. Рассмотрев материалы дела, суд посчитал уважительной причину непроживания несовершеннолетнего Р. по месту регистрации, поскольку у него имеется заболевание – бронхиальная астма (типичная атопическая, средней тяжести с частыми приступами). При данном заболевании, как следует из представленных медицинских документов, ему противопоказано проживание в городе.

Кроме того, Р. нуждается в спорной квартире, так как состоит на учете в военкомате по спорному адресу, получал паспорт по месту регистрации, родственники отца отказываются регистрировать его к себе и он никогда не имел другого официального места жительства. К тому же непроживание по спорному адресу связано с конфликтными отношениями его матери и остальных нанимателей квартиры. Суд пришел к выводу, что не имеет достаточных оснований для выселения Р. В удовлетворении исковых требований было отказано.

...Администрация района подала исковое заявление в суд с просьбой признать ответчицу Л. неприобретшей права пользования квартирой умершей гражданки А., являвшейся нанимателем данной квартиры.

Было установлено, что ответчица Л. не является родственницей гражданки А., не вселялась в спорную квартиру как член семьи и не вела с ней общее хозяйство как член семьи. Между ними существовало иное соглашение о порядке пользования жилым помещением – осуществление ухода за нанимателем квартиры А. Это подтверждается личным заявлением А., согласно которому она просит зарегистрировать на ее жилую площадь знакомую, так как после болезни и ввиду преклонного возраста не может обходиться без посторонней помощи. Доводы Л., подтвержденные показаниями свидетелей Е. и С. о том, что Л. проживала с А., покупала продукты, готовила, стирала, лечила А., оплачивала коммунальные расходы, делала уборку в квартире, свидетельствуют лишь о выполнении соглашения между А. и Л. об осуществлении ухода за А. в связи с ее преклонным возрастом, болезненным состоянием и невозможностью в связи с этим самой обслуживать себя. Вселение Л. в спорную квартиру было вызвано не желанием жить одной семьей и вести совместное хозяйство, а необходимостью ухода за больной женщиной. Л. не отрицала, что никаких своих вещей, кроме сезонной одежды, она не приносила в квартиру А., ничего нового туда не приобретала, все ее вещи хранились в приватизированной ею квартире, где жила ее семья, которую она регулярно посещала. Тот факт, что после смерти А. ответчица Л. не проживала в спорной квартире, а вскоре занялась ее обменом, также подтверждает это обстоятельство.

Суд признал иск администрации района законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

...Истец (бывший супруг) в исковом заявлении в суд просил признать свою бывшую супругу и ее ребенка неприобретшими права пользования его жилой площадью, на которой они были зарегистрированы после заключения брака между ним и ответчицей. Впоследствии брак был признан судом недействительным.

Суд счел иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 27 п.1 СК, брак признается недействительным в случае заключения фиктивного брака без намерения создать семью.

Согласно ст. 153 ГК сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление и прекращение гражданских прав и обязанностей. При недействительности сделки признается недействительными и ее последствия (ст. 166 ГК).

Поскольку брак в соответствии с требованиями СК заключается с целью создания семьи, установление факта фиктивности брака, т. е. отсутствие у супругов или одного из них такой цели, влечет его недействительность и недействительность его последствий – в данном случае регистрации ответчицы и ее ребенка на жилой площади супруга.

В соответствии со ст. 30 СК брак, признанный судом недействительным, не порождает прав и обязанностей супругов, предусмотренных СК, вследствие чего ответчица и прописанные с ней лица подлежат выселению.

... В исковом заявлении истица просила суд признать ответчика неприобретшим права пользования жилым помещением, в котором прописан ее несовершеннолетний сын, поскольку вселение ответчика на спорную жилую площадь нарушает права ее ребенка.

При рассмотрении дела было установлено, что в спорной квартире по договору социального найма проживают свекровь и несовершеннолетний сын истицы. После смерти отца ребенка свекровь, оставшись единственным совершеннолетним нанимателем квартиры, вселила в нее своего внука – ответчика по делу.

В ч. 3 ст. 17 Конституции говорится, что осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» указывается, что на вселение новых членов семьи должно быть письменное согласие нанимателя, совершеннолетних членов семьи, а если интересы несовершеннолетних представляют их родители, опекуны (попечители), не проживающие в жилом помещении, то и согласие этих лиц.

Ответчик вселился без разрешения матери несовершеннолетнего ребенка, не проживающей в спорном жилом помещении.

Несовершеннолетний С, имея равное с нанимателем право пользования жилой площадью, вправе решать, с кем ему жить, только решение этих вопросов в силу ограниченной дееспособности возлагается на родителя (опекуна, попечителя).

Вселением ответчика были ухудшены жилищные условия несовершеннолетнего ребенка. В квартиру был вселен чужой для него человек, с которым он не будет жить одной семьей и вести совместное хозяйство, что превратит квартиру фактически в коммунальную. Несовершеннолетний сможет пользоваться меньшей площадью в квартире, чем он был вправе пользоваться до вселения ответчика. Учитывая все эти обстоятельства, иск был удовлетворен.

... При рассмотрении искового заявления о признании ответчика неприобретшим права пользования жилым помещением судом был установлен факт вселения ответчика в спорное жилое помещение, что подтверждалось материалами дела и не отрицалось истцом.

Однако суд сделал вывод, что ответчик не приобрел прав на жилье, поскольку, хотя и вселился в спорное жилое помещение, постоянно в нем не проживал. При этом не было учтено, что законом не определяется срок проживания в жилом помещении, после которого гражданин приобретает право пользования этим жилым помещением. Для приобретения права пользования необходимо лишь вселиться в него с согласия всех проживающих.

... Рассматривая исковое заявление о признании ответчиков неприобретшими права пользования жилым помещением, суд установил, что единственным документом, который подтверждал письменное согласие истца на вселение ответчиков, являлось заявление о прописке (регистрации по месту жительства) с подписью истца. Между тем на момент рассмотрения дела в суде данный документ был уничтожен, поскольку истек пятилетний срок хранения. Следовательно, истец, который, руководствуясь ст. 56 ГПК, должен был доказать те обстоятельства, на которые он ссылался в своем иске, не смог представить таких доказательств, вследствие чего его исковые требования не были удовлетворены.

2. Обжалование отказа в приватизации жилого помещения

Законодательные основы

Закон РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской федерации» (извлечение).

Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, а также жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд с согласия собственников, вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.

Как в суде обжаловать незаконный отказ в приватизации жилого помещения?

С 1 января 2007 г. приватизировать жилое помещение будет уже невозможно. Переходный период между двумя реформами в жилищной сфере закончился. Законодатель считает, что все желающие иметь в собственности жилое помещение, имели достаточно времени, чтобы реализовать свое право.

Между тем, по основаниям ст. 4 Закона о приватизации этим правом не смогла воспользоваться определенная категория граждан, проживающих с 1991 г. по 1 марта 2005 г. в перечисленных в этой статье жилых помещениях.

Довольно странно, что Законом о введении ЖК, которым отменяется приватизация, не решена судьба лиц, остающихся проживать в перечисленных помещениях.

Конституционность запрета на приватизацию жилых помещений, в частности находящихся в аварийном состоянии или в общежитиях, рассматривалась Конституционным Судом РФ.

Этот запрет был признан законным и не противоречащим Конституции.

Как указывал Конституционный Суд в своих Определениях по этим делам:

«...определение круга объектов, не подлежащих приватизации, само по себе нельзя считать ограничением прав и свобод человека и гражданина, если целевое назначение жилого помещения, место его нахождения и другие обстоятельства, обусловливающие особенности правового режима жилья, исключают возможность передачи его в частную собственность.

.. Граждане, ранее проживавшие в аварийном жилом помещении, после получения в пользование другого жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда, соответствующего требованиям жилищного законодательства, вправе приватизировать его. Тем самым им гарантируется не только право на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации), но и закрепленное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество (в данном случае – жилое помещение) в собственности. Специальный же статус аварийного жилья, поскольку он не препятствует законодательно установленному праву проживающего в нем гражданина на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, не может рассматриваться как нарушающий принцип равенства прав граждан в зависимости от условий их проживания и противоречащий статье 19 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации.

...В силу статей 28 и 29 Жилищного кодекса РСФСР граждане, проживающие в общежитиях (за исключением сезонных и временных работников, лиц, работающих по срочному трудовому договору, а также граждан, поселившихся в связи с обучением), являются нуждающимися в улучшении жилищных условий и вправе получить в пользование иное жилое помещение и впоследствии приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности» (Определения Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. № 350-О, от 2 ноября 2000 г. № 220-О).

Итак, Конституционный Суд РФ обнадеживал граждан, проживающих в жилых помещениях, не подлежащих приватизации, что они еще смогут реализовать свое равное с остальными право на приватизацию. Однако в настоящее время эти граждане, в случае получения ими другого благоустроенного жилого помещения после 1 марта 2005 года, не смогут его приватизировать.

Полагаю, что для соблюдения равных конституционных прав законодатель или, в крайнем случае, Конституционный Суд РФ должен будет решить этот вопрос с данной категорией граждан.

Что же касается существующих запретов, то в суде общей юрисдикции можно оспорить отказ в приватизации в случае, если жилое помещение не относится к перечисленной в ст. 4 Закона о приватизации категории жилого фонда.

Суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение.

Закон запрещает приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии. Следовательно, если дом относится к категории ветхих или в жилом помещении выявлено вредное воздействие факторов среды обитания, то приватизация в них допускается. Между тем на практике в отказе на приватизацию жилого помещения указывается, что дом не пригоден для проживания. Непригодность дома для проживания может быть следствием как его аварийности, так и его ветхости или наличия вредных воздействий факторов среды обитания (к примеру, в конструктивных частях дома обнаружен фенол). Аварийность – это худшее состояние дома. Если будет установлено, что дом является аварийным, то граждане подлежат немедленному выселению из него. На деле люди долгие годы проживают в домах, якобы признанных аварийными и не подлежащими приватизации.

Длительное невыселение из жилого помещения свидетельствует о том, что у наймодателя отсутствуют документы об аварийности дома от надлежащей инстанции. Зачем ему проблемы с внеочередным предоставлением жилья лицам, проживающим в этом доме.

Надлежащей инстанцией, признающей дом аварийным, является межведомственная комиссия, создаваемая органами исполнительной власти субъектов РФ, которые с учетом региональных особенностей расположения муниципальных образований и по согласованию с органами местного самоуправления могут создавать комиссии, действующие на территории одного или нескольких муниципальных образований.

В состав комиссии включаются представители органа исполнительной власти субъекта РФ и (при необходимости) органа местного самоуправления, органов государственной жилищной инспекции, архитектуры и градостроительства, государственной санитарно-эпидемиологической службы, государственной противопожарной службы, органов, осуществляющих федеральный надзор в области промышленной безопасности, организации технической инвентаризации и других органов и организаций.

В Москве решения межведомственной комиссии о признании дома аварийным недостаточно, поскольку ее решение по московскому закону носит лишь рекомендательный характер, а дом признается аварийным только постановлением Правительства Москвы.

Многие государственные предприятия превратились в коммерческие организации после приватизации государственного имущества, находившегося на балансе предприятия. Законом запрещалось предприятиям приватизировать жилой фонд, он подлежал передаче в муниципальную собственность. Однако многие предприятия до сих пор содержат на своем балансе жилой фонд, в основном общежития. Муниципальные органы не желают принимать их, так как они не соответствуют требованиям, которые предъявляются к помещениям, предназначенным для постоянного проживания (нет кухонь, ванных комнат, туалетов в каждой квартире), и никто не хочет проводить за свой счет переоборудование.

Вопрос о необходимости ликвидации таких общежитий остро стоит уже несколько лет, однако законодательно это никак не решается. Выход для граждан, проживающих в общежитиях, только один: признавать общежитие не соответствующим его статусу.

Пленум Верховного Суда РСФСР в своем постановлении от 26 декабря 1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР», рекомендовал судам проверять, является ли дом общежитием. Для этого необходимо выяснять следующие обстоятельства: находится ли дом, в котором расположено помещение, в ведении истца; построен ли он в качестве общежития либо специально переоборудован для этой цели; имеется ли разрешение санэпидемстанции на его заселение как общежития; выдавался ли в установленном порядке ордер на занятие жилой площади в общежитии; укомплектован ли дом (жилое помещение) мебелью, специальным оборудованием, инвентарем, культурно-бытовыми предметами, необходимыми для проживания, занятий и отдыха граждан; имеются ли штаты для обслуживания общежития; взимается ли плата за пользование им и др.

Полученные доказательства должны быть исследованы в судебном заседании и оценены в совокупности. Только после этого суд вправе решить вопрос о том, распространяется ли на помещение, по поводу которого возник спор, правовой режим общежития. Из этого следует, что, если суд установит факт несоответствия дома статусу общежития, помещения в нем могут приватизироваться.

Закрытые военные городки в соответствии с Законом РФ от 14 июля 1992 г. № 3297-1 «О закрытом административно-территориальном образовании» относятся к объектам, для которых необходим особый режим безопасного функционирования и охраны государственной тайны, включающий специальные условия проживания граждан. Согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих» к закрытым военным городкам относятся расположенные в населенных пунктах военные городки воинских частей, имеющие систему пропусков, а также отдельные обособленные военные городки воинских частей, расположенные вне населенных пунктов. Перечни закрытых военных городков утверждаются Правительством РФ по представлению Министерства обороны РФ (или иного федерального органа исполнительной власти, в котором федеральным законом предусмотрена военная служба). Если закрытый военный городок включен в перечень, приватизация в нем запрещена вне зависимости от того, отвечает ли он в действительности статусу закрытого военного городка.

Примеры

...Постановлением Правительства Москвы от 26.08.1997 г. № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве» предусмотрен порядок признания жилых помещений аварийными. Основанием для признания помещения аварийным является их техническое состояние, определяемое проектно-изыскательскими организациями, имеющими лицензию на проведение соответствующих работ, как состояние крайней степени непригодности для дальнейшего проживания. Правительство Москвы на основании актов (протоколов) городской межведомственной комиссии принимает решение об отнесении жилых домов к категории «аварийные».

Истице было отказано в приватизации квартиры по тем основаниям, что дом по Бутырскому валу включен в план реконструкции, со сроком строительства на 1995—1997 гг. на основании постановления Правительства г. Москвы от 13.09.1994 г. № 774 с отселением жильцов. Из материалов дела видно, что в 1994 г. межведомственная комиссия, СЭС, МСД гражданских сооружений составили акт о необходимости проведения реконструкции здания с отселением жильцов.

Постановлением Правительства Москвы от 02.04.1996 г. № 278 постановление № 774 снято с контроля, а постановлением от 04.07.1996 г. № 570 решено возвести гостинично-офисный комплекс на месте спорного дома, последний исключен из жилого фонда как недостаточно пригодный для дальнейшего проживания граждан (ветхий, с недостаточными коммунальными удобствами). Сведений о том, что данный дом является аварийным, вышеуказанные постановления не содержали, других доказательств, свидетельствующих о правомерности отказа в приватизации квартиры, суду не представлено. Поэтому суд пришел к выводу, что отказ в приватизации квартиры нельзя признать законным.

...В суде рассматривалось заявление о признании неправомерным отказа в приватизации квартиры, которая была предоставлена истцам в связи с работой. Ответчик отказал истцам в оформлении документов на приватизацию занимаемой ими по договору найма квартиры на том основании, что данная жилая площадь является служебной и что данной семье будет предоставлена другая жилая площадь, которую они впоследствии смогут приватизировать. Как следовало из представленных документов, спорная жилая площадь в семейном общежитии была предоставлена истцам на основании ордера, выданного в соответствии с решением администрации предприятия. В настоящее время, по сообщению БТИ, спорная квартира числится как жилая. Никакого решения о закреплении спорной квартиры в качестве служебной за ДЕЗ суду со стороны ответчиков представлено не было. В материалах дела также имелась выписка из распоряжения заместителя префекта об отказе ДЕЗ в утверждении закрепления служебной площади. Поэтому суд посчитал жалобу подлежащей удовлетворению.

...Жилой фонд закрытого военного городка приватизации не подлежит. Однако суд, рассмотрев заявление о признании неправомерным отказа в приватизации жилого помещения, находящегося на территории военного городка, тем не менее жалобу удовлетворил. При принятии решения он ссылался на то, что военный городок не отвечает требованиям закрытого городка. Такой вывод был основан только на объяснениях заявителя, так как суд надлежаще не проверил обстоятельства дела.

Между тем правовой статус военного городка определяется не только внешними признаками, но и правовыми актами, изданными компетентными органами.

В кассационной жалобе на принятое судебное решение было указано, что территория военного городка ограничена забором, имеет контрольно-пропускной пункт. Ненадлежащее содержание технических средств и недостатки в организации пропускного режима сами по себе не могут свидетельствовать об отсутствии статуса закрытого военного городка. Однако суд этого не учел. Поэтому кассационной инстанцией решение суда было отменено.

...Заявительнице стало известно, что с двух квартир в доме, где она проживает, был снят статус общежития, и они были приватизированы. Заявительница посчитала, что приватизация части жилых помещений в общежитии повлекла утрату статуса общежития, и она вправе приватизировать занимаемую ею квартиру. Однако в приватизации ей было отказано.

Согласно ст. 4 Закона о приватизации не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в общежитиях. В соответствии с п. 1 ст. 94 ЖК под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей жилые дома либо части дома.

В п. 3 Примерного положения об общежитиях, утвержденного постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. № 328, указывается, что не допускается использование под общежития жилых помещений в жилых домах, предназначенных для постоянного проживания, пользование которыми осуществляется по договору найма жилого помещения.

То, что в одной части дома имеются жилые помещения, отнесенные по их статусу к различным жилым фондам, противоречит как закону, так и требованиям, которым должно отвечать общежитие.

Статья 19 Конституции гарантирует равенство всех перед законом и судом. Государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина.

Однако, в нарушение гарантированного Конституцией равенства, за несколькими проживающими в общежитии было признано право на постоянное проживание и передача им в собственность занимаемых ими жилых помещений, хотя каких-либо преимуществ и заслуг по сравнению с другими лицами, проживающими в одном общежитии, у них не имеется.

Поскольку дом фактически утратил статус общежития, за заявительницей было признано право на приватизацию жилого помещения.

3. Предоставление освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире

Законодательные основы

Жилищный кодекс РФ (извлечение).

Статья 59. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

1. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.

2. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в части 1 настоящей статьи, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

3. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, освободившееся жилое помещения предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании из заявления.

4. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в частях 1—3 настоящей статьи, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом.

Какие вопросы разрешаются в суде при рассмотрении дел о предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире?

Статьей 59 ЖК определены три очереди нанимателей или собственников жилых помещений, имеющих право на предоставление им освободившегося в коммунальной квартире жилого помещения. Каждая последующая очередь вправе претендовать на освободившееся жилое помещение, если в коммунальной квартире отсутствуют наниматели или собственники предыдущих очередей или эти наниматели и собственники отказались от присоединения освободившегося жилого помещения.

К гражданам, принятым на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 г., правила ч. 1 ст. 59 ЖК применяются, если они относятся к категории малоимущих.

Если в коммунальной квартире проживают наниматели или собственники, имеющие по закону одинаковое право на присоединение освободившегося жилого помещения, и по этому поводу возник спор, он разрешается в судебном порядке.

Суд должен в своем решении аргументировать, почему одна из сторон является наиболее нуждающейся и почему именно ей суд предпочел передать освободившееся жилое помещение.

При определении, кто из нанимателей или собственников имеет преимущественное право, учитывается размер занимаемых жилых помещений, состав семей, а также другие заслуживающие внимания конкретные обстоятельства (состояние здоровья проживающих, их возраст, планировка помещений и т. п.).

Положения ст. 59 ЖК могут применяться в случаях освобождения в коммунальной квартире жилого помещения, относящегося к муниципальному фонду. Эта же норма распространяется на жилые помещения, в отношении которых было прекращено право собственности и оно передано в собственность государству. Например, когда у умершего собственника жилого помещения в коммунальной квартире отсутствуют наследники. В таком случае его имущество как выморочное становится государственной собственностью.

Правом на присоединение освободившегося жилого помещения не обладают граждане, проживающие в жилых помещениях специализированного жилищного фонда (служебное жилье, общежития, маневренный фонд и т. п.), и, соответственно, нельзя присоединять такие жилые помещения. Однако имеют место случаи, когда в таких документах, как выписка из домовой книги, освободившееся жилое помещение числится служебной комнатой. Эти сведения могут быть устаревшими. О принадлежности освободившейся комнаты к служебному жилому помещению свидетельствуют такие документы, как решение органа, осуществляющего управление муниципальным жилищным фондом, о включении комнаты в специализированный жилищный фонд. Если служебное жилое помещение предоставлено для проживания работников организаций, обслуживающих жилищный фонд, то такими документами являются договор аренды между собственником дома и жилищной организацией, а также договор найма, поднайма (субаренды) между такой организацией и гражданином, освободившим жилое помещение в коммунальной квартире.

Чаще всего собственник жилого дома отказывает нанимателям или собственникам в присоединении освободившегося жилого помещения по причине его аварийности, ветхости, необходимости реконструкции или сноса и т. п.

Присоединение освободившегося жилого помещения для гражданина является правом, а любое право гарантируется Конституцией. Право гражданина может быть ограничено, но только федеральным законом и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности.

В федеральном законе, регулирующем правоотношения, возникающие при освобождении жилых помещений в коммунальной квартире, отсутствуют такие ограничения права на присоединение, как аварийность, ветхость дома или распоряжение, например, префекта об имеющихся планах через пять лет отремонтировать дом.

Из этого следует, что отказ по таким основаниям является незаконным. К тому же необходимо иметь в виду, что не всегда мотивы отказов достоверны.

Законодатель в ст. 59 ЖК назвал комнаты в коммунальных квартирах, на которые распространяются нормы этой статьи, «освободившимися», поэтому необходимо различать понятия «освободившееся» и «свободное» жилое помещение. Правила ст. 59 ЖК не распространяются на случаи, когда жилое помещение в коммунальной квартире, которое наниматель или собственник желают присоединить к занимаемому, было уже свободным к моменту заселения в квартиру претендента на такое жилое помещение.

Примеры

...В суде рассматривался спор о присоединении освободившейся в коммунальной квартире комнаты. Ответчиком было принято решение о присоединении спорной комнаты к жилому помещению семьи Ивановых, тогда как семья Петровых считала, что ее права таким решением нарушены.

Суд указал, что при решении вопроса о присоединении комнаты наймодатель должен был принять во внимание следующие существенные для правильного рассмотрения вопроса обстоятельства:

1) на семью Ивановых из трех человек в комнате площадью 14,1 кв. м приходилось по 4,7 кв. м, а на семью Петровых из 4 человек в комнате площадью 18,1 кв. м. приходится по 4,5 кв. м;

2) Петров является сейчас и являлся тогда инвалидом III группы;

3) семья Петровых состояла на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с 1991 г., а семья Ивановых – с 1992 г.;

4) дети в семье Петровых являются разнополыми, в то время как в семье Ивановых два мальчика.

Однако эти существенные условия не были учтены при решении вопроса о присоединении комнаты Ивановым. Поэтому суд на основании этих данных сделал вывод о большей нуждаемости семьи Петровых в освободившейся жилой площади.